Vergesellschaftung in Berlin: Experte warnt vor Marktschäden

Die mögliche neue Berliner Koalition aus SPD, Grünen und Linken plant laut einem Sondierungspapier die Vergesellschaftung von rund 160.000 Wohnungen. Die Entschädigungssumme soll dabei auf maximal 16 Milliarden Euro gedeckelt werden. Immobilienökonom Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hält diese Pläne für wirtschaftlich gefährlich — und warnt vor langfristigen Schäden weit über den Wohnungsmarkt hinaus.

Vergesellschaftung Berlin: Investoren schrecken zurück

Die bloße Ankündigung einer möglichen Vergesellschaftung reicht laut Voigtländer aus, um private Investitionen in der Hauptstadt zum Erliegen zu bringen. Betroffene Unternehmen werden so lange keine Mittel in ihren Bestand stecken, wie das rechtliche Schicksal ihrer Immobilien unklar ist. Gleichzeitig stellen sich auch andere Kapitalanleger die Frage, ob Berlin noch ein verlässlicher Investitionsstandort ist.

Die Sondierenden haben sich das Ziel gesetzt, 100.000 neue Baugenehmigungen zu erteilen, die Hälfte davon durch private Anbieter. Voigtländer bezweifelt jedoch, dass noch genügend private Investoren bereit sind, in einer Stadt zu bauen, in der so grundlegend in Eigentumsrechte eingegriffen wird.

Sozialwohnungspflicht im Bestand: Eingriff in bestehende Verträge

Neben der Vergesellschaftung sieht das Sondierungspapier eine Sozialvermietungspflicht auch für den Bestand privater Vermieter vor. Das bedeutet: Nicht nur bei Neubauten, sondern auch in bereits vermieteten Wohnungen müssten Eigentümer einen Teil ihrer Einheiten zu günstigeren Konditionen anbieten.

Für Voigtländer ist das ein massiver Eingriff in laufende Verträge, der zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten führen wird. Besonders betroffen wären kleine private Vermieter, die ohnehin nur geringe Renditen erzielen:

• Hohe Instandhaltungskosten belasten viele Vermieter bereits heute.
• Sanierungsanforderungen steigen durch gesetzliche Vorgaben weiter.
• Erzwungene Mietsenkungen könnten die Wirtschaftlichkeit vieler Objekte ruinieren.
• Ein Exodus privater Vermieter aus dem Berliner Markt droht.
• Der Staat wäre finanziell nicht in der Lage, alle freiwerdenden Bestände aufzukaufen.

Historisches Warnsignal: Das Beispiel Frankreich

Voigtländer verweist auf ein historisches Vergleichsbeispiel: Frankreich versuchte in den frühen 1980er Jahren ein ähnliches Vergesellschaftungsexperiment und verstaatlichte zahlreiche Unternehmen. Die Folgen — höhere Finanzierungskosten, Vertrauensverlust bei Banken und Investoren — erforderten eine vollständige Rückabwicklung. Es dauerte bis zum Ende des Jahrzehnts, bis der entstandene Vertrauensschaden überwunden war.

Der Ökonom warnt daher davor, die sogenannte „Büchse der Pandora” zu öffnen. Ein einmal beschädigtes Investitionsklima lasse sich nur sehr langsam wiederherstellen — unabhängig davon, wie schnell eine Regierung politisch gegensteuert. Er fordert deshalb ein klares Eingreifen der Bundesregierung, um Vergesellschaftungen gesetzlich Schranken zu setzen.

Günstigere Mieten: Ziel erreichbar, Weg falsch?

Der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen” von 2021 spiegelt den Wunsch vieler Berliner nach dauerhaft bezahlbarem Wohnraum wider. Doch Voigtländer relativiert die Erwartungen an die nun geplante Umsetzung: Die betroffenen Bestände — allen voran Wohnungen des Konzerns Vonovia mit durchschnittlichen Bestandsmieten von rund 8,20 Euro pro Quadratmeter — gehören nicht zu den teuersten Segmenten des Berliner Marktes.

Statt einer Vergesellschaftung empfiehlt der Experte marktkonforme Alternativen: etwa die Sicherung von Belegungsrechten durch Verträge, gezielte Ankäufe einzelner Wohnungen für besonders bedürftige Zielgruppen oder Kooperationsmodelle mit privaten Eigentümern. Alle diese Wege könnten bezahlbaren Wohnraum schaffen, ohne das Angebot insgesamt zu verknappen. Denn genau das sei das eigentliche Problem: Wer das Wohnungsangebot nicht steigert, wird die Not auf dem Berliner Wohnungsmarkt langfristig verschärfen statt lindern.