Vergesellschaftung in Berlin: Was Artikel 15 erlaubt

Die Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin steht wieder auf der politischen Agenda. Die Linke macht Ernst mit ihren Plänen, Wohnungskonzerne zu vergesellschaften – gestützt auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Doch wie realistisch ist das Vorhaben juristisch? Felix Zimmermann, Chefredakteur der Legal Tribune Online, ordnet die rechtlichen Grundlagen ein und erklärt, warum das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe in jedem Fall das letzte Wort haben dürfte.

Vergesellschaftung statt Enteignung – ein unterschätzter Unterschied

Bundeskanzler Friedrich Merz hatte öffentlich erklärt, Enteignungen gebe es in Deutschland nicht. Das ist rechtlich schlicht falsch. Enteignungen finden in Deutschland regelmäßig statt – etwa wenn der Staat Grundstücke für den Bau von Flughäfen oder Infrastrukturprojekten benötigt. In diesen Fällen muss jedoch stets der sogenannte Verkehrswert entschädigt werden, also der am Markt erzielbare Preis.

Die Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes ist jedoch ein anderes Instrument. Hier ist die Pflicht zur Zahlung des Verkehrswerts nicht explizit verankert. Genau das macht das Berliner Vorhaben juristisch brisant – und politisch umkämpft.

Verkehrswert oder Ertragswert? Die entscheidende Streitfrage

Die Linke kalkuliert mit rund 100.000 Euro pro Wohnung – ein Betrag, der weit unter den aktuellen Marktpreisen liegt. Konzerne wie Vonovia würden im Streitfall auf den vollen Verkehrswert bestehen. Für das Land Berlin wäre das finanziell schlicht nicht stemmbar.

Befürworter der Vergesellschaftung setzen dagegen auf den sogenannten Ertragswert: Dabei wird hochgerechnet, welche Mieteinnahmen die Wohnungen langfristig erzielen. Diese Summe liegt deutlich unter dem Marktwert. Ob dieser Ansatz verfassungskonform ist, müssten letztlich die Gerichte klären – mit hoher Wahrscheinlichkeit das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.

• Verkehrswert: entspricht dem aktuellen Marktpreis der Immobilien
• Ertragswert: basiert auf den langfristigen Mieteinnahmen, deutlich niedriger
• Artikel 15 GG schreibt keine der beiden Methoden explizit vor
• Die Frage der Entschädigungshöhe ist damit offen und rechtlich umstritten

Welche Wohnungen werden übereignet – und wer entscheidet das?

Ein weiteres ungeklärtes Problem: Konzerne dürfen laut den Berliner Plänen bis zu 10.000 Wohnungen pro Unternehmen im Eigenbestand behalten. Die naheliegende Befürchtung: Die Unternehmen würden die attraktivsten und profitabelsten Objekte – die sogenannten Filetstücke – behalten und nur sanierungsbedürftige oder unrentable Wohnungen abgeben.

Auch kreative gesellschaftsrechtliche Konstruktionen wären denkbar: Ein Konzern mit 100.000 Wohnungen könnte theoretisch zehn Tochtergesellschaften gründen, um die Haltefreigrenze mehrfach auszunutzen. Juristisch soll jedoch auf den Konzern als Ganzes abgestellt werden, um solche Umgehungsmodelle zu verhindern. Im Detail ist aber noch vieles ungeklärt – und müsste erst durch ein entsprechendes Landesgesetz geregelt werden.

Artikel 15 Grundgesetz: Nie angewandt, aber nicht bedeutungslos

Artikel 15 des Grundgesetzes ermöglicht es, Grund und Boden, Naturschätze sowie Produktionsmittel in Gemeineigentum zu überführen. Er wurde bei der Verabschiedung des Grundgesetzes 1949 bewusst aufgenommen – die Verfassungsgeber hatten frische Erfahrungen mit der Rolle von Großkonzernen im Dritten Reich und wollten der Gesellschaft eine Handhabe geben, wirtschaftliche Macht zu begrenzen.

In seiner mehr als 75-jährigen Geschichte ist der Artikel jedoch noch nie angewandt worden. Das Berliner Vorhaben wäre damit ein historisches Novum – und würde zweifellos den Weg nach Karlsruhe nehmen. Felix Zimmermann schätzt die Wahrscheinlichkeit, dass eine Vergesellschaftung tatsächlich umgesetzt wird, auf lediglich 20 Prozent. Das Grundgesetz lasse es theoretisch zu – die praktischen, finanziellen und rechtlichen Hürden seien aber enorm. Der Ausgang eines solchen Verfahrens wäre für die gesamte Wohnungspolitik in Deutschland richtungsweisend.