Vergesellschaftung in Berlin: Ein Himmelfahrtskommando?

Die Berliner Linke plant die Vergesellschaftung von rund 220.000 Wohnungen großer Immobilienkonzerne – allen voran von Vonovia. Doch Experten bezweifeln massiv, ob dieses Vorhaben rechtlich standhält und finanziell überhaupt tragbar ist. Der Immobilienanalyst Michael Fabrizius spricht von einem „Himmelfahrtskommando“: Zu viele juristische, finanzielle und praktische Hürden stünden dem Projekt entgegen. Ein Blick auf die entscheidenden Streitpunkte zeigt, wie komplex die Lage tatsächlich ist.

Artikel 15 Grundgesetz: Rechtliches Neuland betreten

Anders als die klassische Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes – etwa beim Bau von Autobahnen oder Brücken – greift die Linke auf Artikel 15 zurück, der die Vergesellschaftung von Grund und Boden sowie Produktionsmitteln ermöglicht. Dieser Paragraph wurde in der Geschichte der Bundesrepublik jedoch noch nie angewendet.

Das macht das Vorhaben juristisch zu einem Experiment. Bevor ein entsprechendes Gesetz Bestand hätte, müsste es vor dem Verfassungsgericht bestehen. Experten gehen davon aus, dass dieser Prozess fünf bis acht Jahre dauern könnte. Das Gericht wäre verpflichtet zu prüfen, ob nicht mildere Mittel – etwa eine schärfere Mietpreisbremse – denselben Zweck erfüllen könnten.

Das Ergebnis dieser Abwägung ist ungewiss. Rechtlich betritt Berlin damit vollständiges Neuland.

Fantasiezahlen statt solider Finanzierung?

Besonders umstritten ist die Frage der Entschädigung. Der Marktwert der rund 220.000 betroffenen Wohnungen wird auf 30 bis 40 Milliarden Euro geschätzt. Die Linke dagegen rechnet mit Kaufpreisen zwischen 8 und 18 Milliarden Euro – eine deutlich nach unten korrigierte Größenordnung, die sich grob an Entschädigungslogiken für Infrastrukturgrundstücke orientiert, aber auf dieses Volumen kaum übertragbar ist.

Selbst diese reduzierten Summen müssten vollständig fremdfinanziert werden. Dabei entsteht ein weiteres Problem:

• Berlin hat bereits ein Haushaltsdefizit von 4,6 Milliarden Euro.
• Allein für Zinsen würden dreistellige Millionenbeträge pro Jahr anfallen.
• Die Vorstellung, die Finanzierung vollständig aus Mieteinnahmen zu bestreiten, gilt als unrealistisch.
• Vonovia hat für den Kauf der Deutschen Wohnen 2021 teure Anleihen begeben, die noch ausstehen – eine Fantasiezahlung würde den börsennotierten Konzern massiv gefährden.

Ein Gericht müsste auch diese wirtschaftlichen Folgen für den bisherigen Eigentümer in seine Prüfung einbeziehen.

Wie viel würden Mieter tatsächlich profitieren?

Selbst wenn das Vorhaben juristisch und finanziell gelingen sollte, bliebe der Nutzen für Berliner Mieterinnen und Mieter überschaubar. Die 220.000 betroffenen Wohnungen entsprechen lediglich rund 10 bis 12 Prozent des gesamten Berliner Wohnungsmarktes mit etwa 2 Millionen Einheiten.

Für die betroffenen Haushalte – vorwiegend Vonovia-Mieter – wird eine mögliche Mietsenkung von rund einem Euro pro Quadratmeter diskutiert. Das entspräche einer monatlichen Ersparnis von etwa 100 bis 150 Euro pro Haushalt.

Gleichzeitig müssten die Mieteinnahmen hoch genug bleiben, um die Finanzierungskosten zu decken – was den Spielraum für echte Mietsenkungen von vornherein begrenzt. Für die übrigen 88 bis 90 Prozent der Berliner Mieterinnen und Mieter ändert sich schlicht gar nichts.

Politisches Kalkül versus praktische Umsetzbarkeit

Die Vergesellschaftungspläne der Linken stoßen nicht nur auf rechtliche und finanzielle Einwände, sondern werden auch als politisch riskant bewertet. Kritiker sehen in dem Vorhaben einen „politisch zerstörerischen Kurs”, der enormen bürokratischen und juristischen Aufwand erzeugt, ohne das grundlegende Wohnungsproblem der Hauptstadt zu lösen.

Die entscheidende Frage bleibt, ob Artikel 15 des Grundgesetzes tatsächlich als Instrument für ein Projekt dieser Größenordnung taugt – oder ob alternative Instrumente wie eine verschärfte Mietpreisbremse oder verstärkter sozialer Wohnungsbau wirksamer und schneller Abhilfe schaffen könnten. Das Verfassungsgericht würde genau diese Abwägung vornehmen müssen. Bis zu einem abschließenden Urteil dürften Jahre vergehen – Jahre, in denen der Berliner Wohnungsmarkt weiter unter Druck bleibt.