Berliner Mietendeckel: Weniger Neubau und Investoren

Der Berliner Mietendeckel sollte Mieterinnen und Mieter entlasten – doch eine neue Studie des Ifo-Instituts zeigt, dass der Eingriff in den Wohnungsmarkt bleibende Schäden hinterlassen hat. Die Forscher werteten rund 2,3 Millionen Mietangebote und 1,1 Millionen Kaufinserate aus 14 deutschen Großstädten aus. Das Ergebnis ist eindeutig: In Berlin wurde weniger gebaut, weniger saniert – und Investoren ziehen sich zurück, obwohl sie dringend gebraucht werden.

IFO-Studie belegt: Mietendeckel bremste Investitionen aus

Die Studie des Ifo-Instituts ist die bislang umfangreichste Auswertung der Folgen des Berliner Mietendeckels. Besonders die Hauptstadt stach dabei negativ hervor. Laut den Forschern hat die Kombination aus Mietendeckel und der anhaltenden Enteignungsdiskussion das Regulierungsrisiko auf dem Berliner Wohnungsmarkt dauerhaft erhöht.

Vor allem die Wohnungsbauindustrie reagierte sensibel auf dieses Risiko. Große institutionelle Akteure hielten sich mit Investitionen spürbar zurück – ein Rückgang, den private Haushalte trotz gesteigerter eigener Bautätigkeit nicht kompensieren konnten.

Die zentralen Befunde der Studie im Überblick:

• Deutlicher Rückgang bei Neubauprojekten in Berlin im Vergleich zu anderen Großstädten
• Reduzierte Sanierungstätigkeit vor allem bei großen Wohnungsunternehmen
• Teils marode Wohnungsbestände durch ausbleibende Instandhaltung
• Privathaushalte bauten mehr, konnten den Einbruch aber nicht ausgleichen
• Kapitalanleger schrecken wegen des Regulierungsrisikos zurück

Enteignungsdebatte verschärft das Investitionsklima

Neben dem Mietendeckel selbst hat die Diskussion um Enteignungen von Wohnungsunternehmen das Investitionsklima in Berlin nachhaltig belastet. Kapitalanleger, die eigentlich für Entlastung auf dem angespannten Wohnungsmarkt sorgen könnten, schrecken laut Ifo-Institut vor dem politischen Umfeld zurück.

Besonders problematisch ist das mit Blick auf die Zukunft: Berlin benötigt Milliarden an Investitionen, um Wohnraum neu zu schaffen und bestehende Gebäude energetisch zu modernisieren. Dieses Kapital muss zwangsläufig aus anderen Märkten und von großen institutionellen Investoren kommen.

Doch genau diese Investoren bleiben bereits heute sichtbar weg – nicht allein wegen vergangener Regulierungen, sondern wegen der fortlaufenden politischen Debatten, die das Regulierungsrisiko hochhalten.

Wohnraumknappheit: Keine schnelle Entspannung in Sicht

Die strukturellen Probleme auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind durch die Berliner Entwicklung verschärft worden. Bundesweit wird weiterhin deutlich weniger gebaut als benötigt. Genehmigungszahlen stagnieren, Baukosten sind hoch, und das Zinsumfeld erschwert Finanzierungen zusätzlich.

In Berlin kommt das spezifische politische Risiko hinzu, das Investoren veranlasst, ihr Kapital in andere Städte oder Märkte zu lenken. Der Wohnraummangel verschärft sich dadurch weiter – zum Nachteil genau jener Mieterinnen und Mieter, die der Mietendeckel eigentlich schützen sollte.

Eine schnelle Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist damit nicht absehbar. Experten fordern ein verlässlicheres Investitionsklima und planbare rechtliche Rahmenbedingungen, um privates und institutionelles Kapital wieder in den Neubau und die Modernisierung des Bestands zu lenken.

Langfristige Lehren aus dem Berliner Mietendeckel

Der Berliner Mietendeckel war verfassungswidrig und wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Die neue Ifo-Studie zeigt jedoch, dass seine Nachwirkungen – kombiniert mit der Enteignungsdebatte – den Markt langfristig beeinflusst haben. Regulierungseingriffe in den Wohnungsmarkt können kurzfristig Mieten dämpfen, mittelfristig aber Angebot und Investitionsbereitschaft so stark reduzieren, dass die Wohnraumknappheit sich strukturell verschlechtert.

Für die Wohnungspolitik bedeutet das: Verlässlichkeit und Investitionsanreize sind mindestens ebenso wichtig wie mietpreisregulatorische Maßnahmen. Ob Berlin diesen Kurs korrigieren kann, wird über die Entwicklung des Wohnungsmarkts in den kommenden Jahren entscheiden.